임대차계약서 양식 : 무료 표준계약서 작성가이드

보증금 수호천사! 임대차계약서, 무료 양식부터 작성 가이드까지 완벽 해부

단 하나의 방패, 임대차계약서!

내 돈 1,000만 원, 1억 원... 당신의 보증금을 법적으로 지킬 유일한 무기, 바로 계약서입니다.

대충 쓴 계약서 한 장이 당신의 소중한 재산을 위협할 수 있습니다. 지금 바로 완벽하게 대비하세요!

국토부/법무부 표준계약서 양식 무료 다운로드부터 특약 작성 비밀까지, 1,500% 안전한 계약을 위한 모든 것을 공개합니다!

임대차 계약은 재산권이 걸린 고도의 법률 행위입니다. 전세 사기 위험이 커지는 요즘, 공인중개사에게만 의존하거나, 구두 합의에만 의존하는 것은 스스로 위험을 떠안는 일입니다. 계약서에 적힌 한 줄이 나중에 수억 원의 분쟁을 막아줍니다.

이 글은 가장 안전하고 공신력 있는 무료 표준 양식을 활용하여, 주택과 상가 임대차 계약 시 절대 놓치면 안 될 핵심 요소와 특약 작성 노하우를 단계별로 재구성하여 제시합니다. 이 가이드라인을 따라 계약서를 작성한다면, 혹시 모를 위험으로부터 당신의 보증금을 확실하게 보호할 수 있을 것입니다.

1단계 공신력 있는 양식 확보 및 활용 가이드

안전한 계약의 첫걸음은 정부에서 제공하는 표준 양식을 사용하는 것입니다. 사설 양식은 법적 보호 장치가 미흡할 수 있습니다. 정부에서 제공하는 양식은 법무부와 국토교통부 홈페이지를 통해 받을 수 있습니다.

■ 주택 임대차 표준계약서 (임차인 방패)

특징 및 출처

주택 임대차 표준계약서는 법무부와 국토교통부가 공동으로 마련한 양식입니다. 법무부 또는 국토교통부 홈페이지에서 무료로 다운로드할 수 있습니다.

주택 임대차 표준계약서 법무부 바로가기

활용의 핵심

이 양식에는 임대인이 미납 국세/지방세 열람에 동의하도록 하는 조항이 기본으로 포함되어 있어, 임차인이 전세 사기나 경매 시 보증금 보호 순위에서 밀리는 위험을 사전에 차단하는 데 매우 효과적입니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 확보를 위한 안내도 상세합니다.

■ 상가건물 임대차 표준계약서 (사업자 보호)

특징 및 출처

상가건물 임대차보호법(상임법)의 내용을 충실히 반영한 양식입니다. 법무부 홈페이지에서 무료로 제공됩니다.

상가건물 임대차 표준계약서 법무부 바로가기

활용의 핵심

상가 계약은 주택과 달리 권리금, 부가세, 용도 변경 등 복잡한 쟁점이 많습니다. 이 양식에는 상임법 적용 기준인 환산보증금(보증금+(월세×100)) 기재란이 명확하며, 권리금 회수 기회 보호 관련 사항이 명시되어 있어 사업자의 권리를 지키는 데 필수적입니다.

양식 활용 Tip

양식을 다운로드했다면, 단순히 빈칸을 채우지 말고 각 조항의 법적 의미를 파악하고, 구두로 합의한 내용은 반드시 특약사항에 남겨 서면화해야 합니다.

2단계 계약서 필수 항목 3가지 & 현장 대조 체크리스트

계약서의 기본 정보를 작성할 때는 공적 장부와 현장을 반드시 대조해야 오류와 사기를 방지할 수 있습니다.

■ 부동산의 표시 및 계약 당사자 특정

계약서에 부동산의 소재지, 면적, 동호수 등을 작성할 때는 등기부등본과 건축물대장을 확인하여 정확히 일치하는지 대조해야 합니다. 특히 다가구/다세대 주택은 호수 특정이 필수적입니다. 또한, 계약서의 임대인 정보는 등기부등본(갑구)의 소유자와 신분증을 통해 동일인인지 확인해야 합니다. 만약 대리인과 계약하는 경우, 집주인의 위임장(인감 날인), 인감증명서를 반드시 확인하고, 계약금은 반드시 집주인 본인 명의 계좌로 송금해야 안전합니다.

■ 보증금, 차임(월세), 계약 기간 명시

계약 금액은 총 보증금, 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지급 일자를 명확히 기재하고, 한글과 숫자를 병기하여 혼란을 방지해야 합니다. 월세 조건으로는 월 차임액, 납부일, 연체 시 이자, 그리고 관리비 금액 및 포함 내역을 구체적으로 명시합니다. 상가 계약의 경우 부가세 포함 여부를 명시하는 것이 필수적입니다. 계약 기간은 시작일(인도일)과 종료일을 연, 월, 일 단위로 정확하게 기재해야 합니다.

■ 수리 및 유지보수 책임 명확화

법적으로 보일러, 상하수도 등 주요 설비의 노후/고장 수선은 임대인의 책임입니다. 따라서 임차인의 고의/과실이 아닌 하자는 임대인이 즉시 수리함을 명시하고, 형광등 교체 등 소모품 교체는 임차인이 부담함을 구분하여 명시하는 것이 좋습니다.

3단계 보증금을 지키는 방패! 특약사항 작성 필살기

특약사항은 임대차 보호법의 부족한 부분을 채우고 분쟁을 방지하는 최종 방어선입니다. 다음 특약들은 당신의 보증금 보호 순위를 결정짓는 핵심 내용입니다.

■ 주택 임대차: 선순위 채권 보호 특약 (가장 중요)

권리 변동 금지 특약

임대인은 잔금일 익일 0시(대항력 발생 시점)까지 본 주택에 근저당권 설정, 전세권 설정 등 임차인의 선순위 지위를 저해하는 일체의 행위를 하지 않는다고 명시해야 합니다. 만약 이를 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금의 배액을 배상하도록 기재하여, 잔금 지급 후 대항력 확보 전 임대인이 자금거래를 받는 사기를 원천 차단해야 합니다.

전세자금 거래 조건 특약

임차인의 전세자금거래 승인되지 않을 경우, 본 계약은 해제되며 임대인은 계약금을 지체 없이 반환한다는 내용을 넣어, 자금거래 불발로 인한 계약금 손실을 방지해야 합니다 (단, 임차인의 귀책사유로 인한 불가는 제외).

근저당권 말소 조건 특약

현 등기부등본상 설정된 근저당권(채권최고액 _ _ _ 원)은 잔금과 동시에 말소하며, 잔금 시 말소 서류 또는 말소된 등기부등본을 임차인에게 확인시킨다는 내용을 명시하여, 내 보증금보다 순위가 높은 선순위 채권을 없애 보증금 회수 안정성을 극대화해야 합니다.

■ 상가 임대차: 사업권 보호 특약

용도 인허가 조건

본 계약은 임차인의 ___ 용도(예: 카페) 영업을 목적으로 하며, 임차인의 귀책사유 없이 해당 용도의 사업자등록 및 인허가가 불가할 경우 본 계약은 즉시 무효로 하고, 임대인은 계약금 전액을 반환한다는 특약을 넣어 사업 인허가 문제 발생 시 계약금을 보호받아야 합니다.

원상회복 범위

임차인은 퇴거 시 임차 당시 상태로 원상회복한다. 단, 전 임차인 시설 또는 임대인의 동의를 받은 시설물은 철거 의무에서 제외한다고 명시하여 원상회복 범위를 명확히 하는 것이 분쟁 예방에 중요합니다.

권리금 회수 협조

임대인은 상임법이 정한 바에 따라 임차인의 신규 임차인 주선 및 권리금 회수 기회를 적극적으로 보장하고 방해하지 않는다는 내용을 명시하여 사업자의 권리를 보호받아야 합니다.